KAT MÜLKİYETİ-YÖNETİM PLANI - BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN AVUKATLIK BÜROSU OLARAK KULLANILMASI
Kat Mülkiyeti Kanunu 28. maddesinde, uyuşmazlığın çözümünde öncelikle öncelikle yönetim planında mevcut hükmün uygulanması öngörülmüştür. Bu durumda olayda K.M.K.'nun 24/2 fıkrasından önce, yönetim planı hükümlerinin uygulanması gerekir. Şu hale göre yönetim planının 23/e bendinde, mesken nitelikli bağımsız bölümün tapuda niteliğine uygun olmayan şekilde kullanılması açıkça yasaklanmış olup, meskenin büro olarak kullanılması konusunda kat malikleri kurulunun oybirliği ile aldığı bir kararın bulunmadığı ve iptali istenen 12.12.2000 tarihli kat malikleri kurulu kararının da yönetim planının yasaklayıcı hükmü doğrultusunda verildiği anlaşıldığından, davanın reddine karar verilmesi gerekir.
(634 s. KMK. m. 24, 28)
Taraflar arasındaki "Kat malikleri kararının iptali ve murazaanın men'i " davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Konya 2. Sulh HukukHukuk Dairesinin 24.12.2001 gün ve 2001/10760 E, 11661 K. sayılı ilamı ile; (...Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesi hükmüne göre ana gayrimenkulün yönetim tarzı ile kullanma maksat ve şeklini düzenleyen yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde olup(yasanın özel nisap aradığı haller hariç) bütün kat maliklerini 4/5'inin oyu ile değiştirilmedikçe kat maliklerinin yönetim planı hükümlerine uymaları zorunludur. Yasalara açıkça aykırılık teşkil etmeyen hallerde yönetim planının değiştirilmesi kat maliklerinin münhasıran yetkisi dahilinde olup, mahkeme tarafından kat maliklerinin iradesi yerine geçilerek yönetim planı hükmünün kaldırılması veya değiştirilmesi mümkün değildir.
Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 18.9.2001 gün ve 2001/56 E, 2001/1227 K. sayılı kararın incelenmesi davalılar vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 18.
Tapuda mesken nitelikli bağımsız bölümün anılan yasanın 24. maddesine dayanılarak kat maliklerinden izin alınmadan avukatlık bürosu olarak kullanılabilmesi için bu hususta yönetim planında yasaklayıcı bir hükmün bulunmaması gerekir.
Dosya içerisinde mevcut davaya konu ana gayrımenkulün yönetim planının 23. maddesinde bağımsız bölümlerin kat malikleri kurulunca oy birliği ile verilmiş kararı olmadıkça tapuda yazılı niteliğine uygun olamayan şekilde kullanılamayacağı açıkça öngörülmüştür. Mahkemece yönetim planının bu hükmü ve bu konuda bütün kat maliklerinin katıldığı toplantıda oybirliği ile alınmış bir kararın yokluğu da dikkate alındığında yönetim planı hükmü doğrultusunda olan kat malikleri kurulu kararının iptali isteminin reddine karar verilmesi gerekirken, bu hususlar gözardı edilerek tapuda mesken nitelikli dava konusu bağımsız bölümün yasa uyarınca avukatlık bürosu olarak kullanılabileceği gerekçesine dayanılarak kat malikleri kurulu kararının gereksiz olduğundan bahisle iptaline karar verilmiş olması doğru görülmemiştir...) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
TEMYİZ EDEN : Davalılar Ziya A., Ali G. ve Mehmet M. vekili
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava, Kat Malikleri Kurulu kararının iptali ve muarazanın men'i istemine ilişkindir.
Davacı;Tapuda mesken niteliğinde kayıtlı 3 numaralı bağımsız bölümünü avukatlık bürosu olarak kullanılmasını Yönetim Planı ve Kat Mülkiyeti Kanunu'nda yasaklayan hüküm bulunmadığı halde, Kat Malikleri Kurulu'nun 12.12.2000 tarihli kararıyla büro olarak kullanılmamasına karar verildiğini, kararın Kat Mülkiyeti Kanunu'na da aykırı olduğunu, bu nedenle 3 numaralı bağımsız bölümün kullanım şekline yönelik muarazanın men'ine ve 12.12.2000 tarihli kat malikleri kurulu kararının iptaline karar verilmesini istemiştir.
Mahkemenin;<>gerekçesiyle davanın kabulüne dair verdiği karar, Özel Daire'ce yukarıda açıklanan nedenlerle bozulmuştur.
Mahkemece;<> gerekçesiyle, önceki kararda direnilmiştir.
Öncelikle; kat mülkiyetli yapıda düzenlenen yönetim planının hukuksal niteliği üzerinde durmakta yarar vardır;
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasası'nın 28. maddesinde, <>belirtildikten sonra,<>öngörülmüştür.
Maddenin bu anlatımından; kat mülkiyetli yapının yönetiminin sözleşme hükmünde olan yönetim planı gereğince yapılacağı, çıkan anlaşmazlıklarda hüküm bulunduğu takdirde yönetim planında yeralan hükümlerin, aksi takdirde Kat Mülkiyeti Kanunu ve genel hükümlerin uygulanacağı anlaşılmaktadır.
Diğer taraftan, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 24. maddesinin 2. fıkrasında, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bölümde kat malikleri kurulunun oybirliğiyle vereceği kararla açılabilecek olan yerler sayılmış olup; Büronun 2. fıkrada sayılan işyeri kapsamına girmediği ve kat maliklerinden izin alınmadan meskenin büro olarak kullanılabileceği noktasında uyuşmazlık mevcut değildir.
Görüldüğü üzere uyuşmazlık;Mesken niteliğindeki bağımsız bölümün avukatlık bürosu olarak kullanımını yasaklayıcı bir hükmün yönetim planında bulunması halinde, meskenin Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 24. maddesine dayanılarak kat maliklerinden izin alınmadan avukatlık bürosu olarak kullanılıp kullanılamayacağı, noktasında toplanmaktadır.
Somut olayda;Yönetim planının, kat maliklerinin hakları ve borçlarının düzenlendiği 23. maddesinin (e) bendinde <> hükmü yeralmaktadır. Yönetim planında yapılan bu düzenleme ile, bağımsız bölümün ahlaka ve adaba aykırı bir şekilde kullanımı kesinlikle yasaklandıktan sonra, meskenin diğer bir şekilde kullanılmasını kat malikleri kurulunun oybirliğiyle vereceği kararın bulunması koşuluna bağlamıştır. Hükümde yeralan <> ifadesi sınırlama olmaksızın, kütükte kayıtlı niteliği dışında tüm kullanım biçimlerini kapsadığından, büro niteliğinde kullanımın da yasaklandığı açıktır.
Az yukarıda açıklandığı üzere;Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesine göre uyuşmazlığın çözümünde öncelikle yönetim planında mevcut hükmün uygulanması öngörülmüştür. Bu durumda olayda K.M.K.'nun 24/2 fıkrasından önce, yönetim planı hükümlerinin uygulanması gerekir. Şu hale göre yönetim planının 23/e bendinde, mesken nitelikli bağımsız bölümün tapuda niteliğine uygun olmayan şekilde kullanılması açıkça yasaklanmış olup, meskenin büro olarak kullanılması konusunda kat malikleri kurulunun oybirliği ile aldığı bir kararın bulunmadığı ve iptali istenen 12.12.2000 tarihli kat malikleri kurulu kararının da yönetim planının yasaklayıcı hükmü doğrultusunda verildiği anlaşıldığından, davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yerinde olmayan gerekçelerle kat malikleri kurulu kararının iptaline hükmedilmesi doğru değildir. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
SONUÇ
avalılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma Kararında ve yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı H.U.M.K.nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 20.12. 2002 gününde oybirliği ile karar verildi.
Kat Mülkiyeti Kanunu 28. maddesinde, uyuşmazlığın çözümünde öncelikle öncelikle yönetim planında mevcut hükmün uygulanması öngörülmüştür. Bu durumda olayda K.M.K.'nun 24/2 fıkrasından önce, yönetim planı hükümlerinin uygulanması gerekir. Şu hale göre yönetim planının 23/e bendinde, mesken nitelikli bağımsız bölümün tapuda niteliğine uygun olmayan şekilde kullanılması açıkça yasaklanmış olup, meskenin büro olarak kullanılması konusunda kat malikleri kurulunun oybirliği ile aldığı bir kararın bulunmadığı ve iptali istenen 12.12.2000 tarihli kat malikleri kurulu kararının da yönetim planının yasaklayıcı hükmü doğrultusunda verildiği anlaşıldığından, davanın reddine karar verilmesi gerekir.
(634 s. KMK. m. 24, 28)
Taraflar arasındaki "Kat malikleri kararının iptali ve murazaanın men'i " davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Konya 2. Sulh HukukHukuk Dairesinin 24.12.2001 gün ve 2001/10760 E, 11661 K. sayılı ilamı ile; (...Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesi hükmüne göre ana gayrimenkulün yönetim tarzı ile kullanma maksat ve şeklini düzenleyen yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde olup(yasanın özel nisap aradığı haller hariç) bütün kat maliklerini 4/5'inin oyu ile değiştirilmedikçe kat maliklerinin yönetim planı hükümlerine uymaları zorunludur. Yasalara açıkça aykırılık teşkil etmeyen hallerde yönetim planının değiştirilmesi kat maliklerinin münhasıran yetkisi dahilinde olup, mahkeme tarafından kat maliklerinin iradesi yerine geçilerek yönetim planı hükmünün kaldırılması veya değiştirilmesi mümkün değildir.
Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 18.9.2001 gün ve 2001/56 E, 2001/1227 K. sayılı kararın incelenmesi davalılar vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 18.
Tapuda mesken nitelikli bağımsız bölümün anılan yasanın 24. maddesine dayanılarak kat maliklerinden izin alınmadan avukatlık bürosu olarak kullanılabilmesi için bu hususta yönetim planında yasaklayıcı bir hükmün bulunmaması gerekir.
Dosya içerisinde mevcut davaya konu ana gayrımenkulün yönetim planının 23. maddesinde bağımsız bölümlerin kat malikleri kurulunca oy birliği ile verilmiş kararı olmadıkça tapuda yazılı niteliğine uygun olamayan şekilde kullanılamayacağı açıkça öngörülmüştür. Mahkemece yönetim planının bu hükmü ve bu konuda bütün kat maliklerinin katıldığı toplantıda oybirliği ile alınmış bir kararın yokluğu da dikkate alındığında yönetim planı hükmü doğrultusunda olan kat malikleri kurulu kararının iptali isteminin reddine karar verilmesi gerekirken, bu hususlar gözardı edilerek tapuda mesken nitelikli dava konusu bağımsız bölümün yasa uyarınca avukatlık bürosu olarak kullanılabileceği gerekçesine dayanılarak kat malikleri kurulu kararının gereksiz olduğundan bahisle iptaline karar verilmiş olması doğru görülmemiştir...) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
TEMYİZ EDEN : Davalılar Ziya A., Ali G. ve Mehmet M. vekili
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava, Kat Malikleri Kurulu kararının iptali ve muarazanın men'i istemine ilişkindir.
Davacı;Tapuda mesken niteliğinde kayıtlı 3 numaralı bağımsız bölümünü avukatlık bürosu olarak kullanılmasını Yönetim Planı ve Kat Mülkiyeti Kanunu'nda yasaklayan hüküm bulunmadığı halde, Kat Malikleri Kurulu'nun 12.12.2000 tarihli kararıyla büro olarak kullanılmamasına karar verildiğini, kararın Kat Mülkiyeti Kanunu'na da aykırı olduğunu, bu nedenle 3 numaralı bağımsız bölümün kullanım şekline yönelik muarazanın men'ine ve 12.12.2000 tarihli kat malikleri kurulu kararının iptaline karar verilmesini istemiştir.
Mahkemenin;<>gerekçesiyle davanın kabulüne dair verdiği karar, Özel Daire'ce yukarıda açıklanan nedenlerle bozulmuştur.
Mahkemece;<> gerekçesiyle, önceki kararda direnilmiştir.
Öncelikle; kat mülkiyetli yapıda düzenlenen yönetim planının hukuksal niteliği üzerinde durmakta yarar vardır;
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasası'nın 28. maddesinde, <>belirtildikten sonra,<>öngörülmüştür.
Maddenin bu anlatımından; kat mülkiyetli yapının yönetiminin sözleşme hükmünde olan yönetim planı gereğince yapılacağı, çıkan anlaşmazlıklarda hüküm bulunduğu takdirde yönetim planında yeralan hükümlerin, aksi takdirde Kat Mülkiyeti Kanunu ve genel hükümlerin uygulanacağı anlaşılmaktadır.
Diğer taraftan, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 24. maddesinin 2. fıkrasında, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bölümde kat malikleri kurulunun oybirliğiyle vereceği kararla açılabilecek olan yerler sayılmış olup; Büronun 2. fıkrada sayılan işyeri kapsamına girmediği ve kat maliklerinden izin alınmadan meskenin büro olarak kullanılabileceği noktasında uyuşmazlık mevcut değildir.
Görüldüğü üzere uyuşmazlık;Mesken niteliğindeki bağımsız bölümün avukatlık bürosu olarak kullanımını yasaklayıcı bir hükmün yönetim planında bulunması halinde, meskenin Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 24. maddesine dayanılarak kat maliklerinden izin alınmadan avukatlık bürosu olarak kullanılıp kullanılamayacağı, noktasında toplanmaktadır.
Somut olayda;Yönetim planının, kat maliklerinin hakları ve borçlarının düzenlendiği 23. maddesinin (e) bendinde <> hükmü yeralmaktadır. Yönetim planında yapılan bu düzenleme ile, bağımsız bölümün ahlaka ve adaba aykırı bir şekilde kullanımı kesinlikle yasaklandıktan sonra, meskenin diğer bir şekilde kullanılmasını kat malikleri kurulunun oybirliğiyle vereceği kararın bulunması koşuluna bağlamıştır. Hükümde yeralan <> ifadesi sınırlama olmaksızın, kütükte kayıtlı niteliği dışında tüm kullanım biçimlerini kapsadığından, büro niteliğinde kullanımın da yasaklandığı açıktır.
Az yukarıda açıklandığı üzere;Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesine göre uyuşmazlığın çözümünde öncelikle yönetim planında mevcut hükmün uygulanması öngörülmüştür. Bu durumda olayda K.M.K.'nun 24/2 fıkrasından önce, yönetim planı hükümlerinin uygulanması gerekir. Şu hale göre yönetim planının 23/e bendinde, mesken nitelikli bağımsız bölümün tapuda niteliğine uygun olmayan şekilde kullanılması açıkça yasaklanmış olup, meskenin büro olarak kullanılması konusunda kat malikleri kurulunun oybirliği ile aldığı bir kararın bulunmadığı ve iptali istenen 12.12.2000 tarihli kat malikleri kurulu kararının da yönetim planının yasaklayıcı hükmü doğrultusunda verildiği anlaşıldığından, davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yerinde olmayan gerekçelerle kat malikleri kurulu kararının iptaline hükmedilmesi doğru değildir. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
SONUÇ