3194 sayılı imar Kanunu’nun 18. Maddesi Uyarınca Yapılacak İmar Uygulaması XE "İmar Uygulaması" nda Başlıca Hukuka Aykırılık Nedenleri
Cafer ERGEN
3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi uyarınca yapılan imar uygulamalarına karşı mülk sahibi olan hazine, resmi kurum ve özel şahıslar tarafından ileri sürebilecekleri hukuka aykırılık nedenleri ge*nel olarak aşağıdaki hususların biri ya da birkaçı olabilir.
1. İmar plânı bulunmayan yerlerde imar uygulaması XE “İmar Uygulaması" yapılamaya*cağı ya da uygulama alanının kısmen de olsa plânsız sahayı kap*sayamaması,
2. Düzenleme sınırını XE “Düzenleme Sınırı" n imar plânına ve AAD Yönetmeliği hü*kümle*rine aykırı tespit edilmesi, (Bu bağlamda düzenleme sınırı XE “Düzenleme Sınırı" dışında kalan maliğin de bu yönüyle iptal davası açmasında menfaati dolayısıyla dava açma ehliyeti vardır).121
3. Düzenleme sınırıy XE “Düzenleme Sınırı" la bölünen parselin bir kısmının uygu*lama alanı dışında bırakılmasının AAD Yönetmeliğine aykırı olması,
4. DOP oranının hatalı hesaplânması (tespit edilmesi-maddi hata)
5. Kapanan kadastral yolların XE “Kapanan Kadastral Yollar" DOP oranına dahil edilmesi gere*kir*ken belediye adına parsel oluşturması,
6. DOP oranının her parselde eşit şekilde uygulanmaması, kimi par*sellerden hiç DOP alınmaması,
7. Hiçbir teknik, hukuki ve fiili zorunluluk XE “Fiili Zorunluluk" yok iken, aynı yer*den par*sel verilmemesi,
8. Mevcut ruhsatlı yapının muhafazası ve tek başına bağımsız parsel olarak tahsisi mümkün iken bu hususta imar mevzuatına uyulmaması,
9. Uygulama sonrası verilen parselin eşdeğer olmaması, örne*ğin kadastral parselin bulunduğu yerin imar plânına göre 30 m. yola cepheli ve 8 kat yapı XE “Yapı" nizamında kaldığı, verilen parselin ise imar plânında 12 m. yola cephe ve 5 kat yapı nizamında bulunması,
10. DOP sonrası imara tahsis XE “Tahsis" edilecek alanının bağımsız parsele ye*terli olduğu halde bu alanın bağımsız parsel olarak verilmemesi, parça parça dağıtılması,
11. DOP sonrası geriye kalan alana karşılık olarak boş bir par*sel veril*mesi mümkün iken üzerinde tamamlanmış ve üçüncü şahsa ait yapı XE “Yapı" bulunan parsele verilerek fiilen yapı yapılmasının ortadan kalması,
12. Taşınmazdan önce DOP kesilerek, geriye kalan sahadan AAD Yö*netmeliğinin 12. maddesine göre kamu hizmet alanına kamulaştı*rılmak üzere pay verildiği, daha sonra geriye kalan sahanın ise imara tahsis XE “Tahsis" edil*diği, oysa önce AAD Yönetmeliğinin 12. maddesi uyarınca kamuya pay ayrılması gerekirken bundan önce DOP kesildiğinden, böylece DOP’un ka*mulaştırmadan sonra geriye kalan kısma uygulanacağına ilişkin 3194 sa*yılı İmar Kanununun 18. maddesindeki kuralın ihlal edilmesi, bu haliyle taşın*mazdan daha fazla DOP kesilmesi,
13. Parselden yola terk XE “Terk" edildiği halde DOP hesabının parsele uy*gu*lan*masında bu hususun dikkate alınmaması,
14. Daha önce yapılan uygulama sırasında DOP kesilmiş ve sonra ya*pılan uygulama imar plânı tadilatıyla yeni bir umumi hizmet ya da kamu hizmet alanı ilave edilmediği halde yeniden DOP alınması,
15. Uygulama alanında taşınmazları olan belediye encümen üye*leri*nin, parselasyon XE “Parselasyon" plânının uygulanmasına ilişkin belediye encümeni kararına katılması,
16. 3194 sayılı Yasanın 18. maddesine göre yapılan ve Ek Madde 1 XE "Ek Madde 1" şartları da bulunmayan düzenleme alanında yapılan uygulamada hisselerin çözülmesi,
17. Belediye encümeni kararında imar uygulamasın XE “İmar Uygulaması" ın hangi mev*zuata göre yapıldığının belli olmaması,
18. Askı süresi içinde yapılan itirazın dikkate alınmaması ya da askı sü*resi içinde yapılan itirazın belediye encümeni yerine belediye baş*kanlı*ğınca cevaplandırılmasının yetki gaspı olması (itiraza cevap verilme*mesinin hukuka aykırı olması),
19. Uyguluma alanında DOP %40’ı aştığı halde önce belediye taşın*mazlarının DOP’a dahil edilmesi gerekirken doğrudan kamulaştırma yapılması,
20. Uygulama sırasında DOP’un %40’ı aşması nedeniyle ka*mulaş*tırma yapılırken DOP’un taşınmazın kamulaştırmadan önceki alanına uy*gulanmasının hukuka aykırı olması, bu halde DOP oranının kamulaştır*ma*dan sonra kalan (uygulama öncesi) alana uygulanması gerekmesi,
21. Daha önce 2981 sayılı Yasanın 10/c maddesi uyarınca imar uygu*la*ması XE “İmar Uygulaması" yapılmış ve hiçbir değişiklik yok iken, sadece ipotek XE “İpotek" tesisi ama*cıyla yeniden imar uygulaması yapılması,
22. Uygulama sonrasında DOP‘tan sonra kalan kısmın tamamı*nın AAD Yönetmeliğinin 12. maddesi uyarınca kamu hizmet alanına veri*lmesi,
23. Taşınmazın, imar plânındaki tahsis XE “Tahsis" yerini, şehircilik ilke*sine, plân*lama esaslarına ve kamu yararına aykırı bulan malik tarafından, uygu*lama işleminin dayanağı genel düzenleyici işlem olan imar plânının da hu*kuka aykırı olduğu iddiasıyla imar plânının ve buna dayalı olarak yapılan imar uygulaması XE “İmar Uygulaması" nın hatalı ve hukuka aykırı olması,
24. Uygulama alanında %40’lık kadar umumi hizmet alanı yok iken doğrudan %40 oranında DOP uygulanarak belediye adına parsel oluştu*rulamaması, %40 oranının mutlak bir oran olmaması,
25. Uygulama sahasından geçen otoyolun DOP ile karşılanama*ması,
26. Uygulama sahasında imar plânına göre konut alanının bulun*ma*ması, belediyece, umumi hizmetlere ayrılan alanları DOP ile karşı*lanması amacıyla uygulama yapamaması, (çünkü DOP’tan geriye kalan alanların tamamının da yine pazar yeri, park ve okul alanına tahsis XE “Tahsis" edilmesi),
27. Uygulama sahasının imar plânına göre tamamının ağaçlandı*rıla*cak alan ile tarımsal niteliği korunacak alanda kaldığından be*lediyece bu alanda parça parça bulunup kapanan kadastral yolları XE “Kapanan Kadastral Yollar" n bir araya getirilmesi amacıyla imar uygulaması XE “İmar Uygulaması" yapılmaması (bunun ancak takas yolu ile olabile*ceği),
28. Uygulama sahasında tamamen plâna aykırı yapı XE “Yapı" bulunduğu ve bu*rada 2981/3290 sayılı Yasa uyarınca ruhsata bağlanan mevcut yapılar dik*kate alındığında, bu alanda imar plânının uygulanmasının imkansız hale gel*diğinden ıslah imar uygulaması XE “İmar Uygulaması" nın yapılması gerektirmesi,
29. Taşınmazın sehven tapudaki kayıtlı alanından daha küçük alanlı olarak imar uygulaması XE “İmar Uygulaması" na alınması ve böylece uygulama sonrasında daha küçük yer verilmesi,
30. Uygulama sonrası dağıtım yapılırken maddi hata yapılması,
31. Tamamen imar plânına uygun olarak yapılanma sağlanmış olan böl*gede sadece yolların (veya yeşil alanın ya da resmi kurum alanının) DOP ile elde edilmesi amacıyla uygulama ya*pıla*maması,
32. İmar uygulama sahasının özelleştirme kapsamına alınan kuruma ait olması nedeniyle artık belediyelerin buralarda imar yetkisinin bulunma*ması, imarla ilgili yetkilerin Özelleştirme İdaresine geçmiş olması.
33. Hisse çözümünde adil ve hakkaniyetli davranılmaması, bir kısım hissedarlara verilen bağımsız parsellerin daha değerli olması.
121 Bkz. Danıştay 6’ncı Dairesinin 9.7.1991 günlü ve E: 1990/3045, K: 1991/1714 sayılı ka*rarı. Danıştay 6’ncı Dairesinin 11.4.1991 günlü ve E: 1990/3016, K: 1991/781 sayılı kararı.
Cafer ERGEN
3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi uyarınca yapılan imar uygulamalarına karşı mülk sahibi olan hazine, resmi kurum ve özel şahıslar tarafından ileri sürebilecekleri hukuka aykırılık nedenleri ge*nel olarak aşağıdaki hususların biri ya da birkaçı olabilir.
1. İmar plânı bulunmayan yerlerde imar uygulaması XE “İmar Uygulaması" yapılamaya*cağı ya da uygulama alanının kısmen de olsa plânsız sahayı kap*sayamaması,
2. Düzenleme sınırını XE “Düzenleme Sınırı" n imar plânına ve AAD Yönetmeliği hü*kümle*rine aykırı tespit edilmesi, (Bu bağlamda düzenleme sınırı XE “Düzenleme Sınırı" dışında kalan maliğin de bu yönüyle iptal davası açmasında menfaati dolayısıyla dava açma ehliyeti vardır).121
3. Düzenleme sınırıy XE “Düzenleme Sınırı" la bölünen parselin bir kısmının uygu*lama alanı dışında bırakılmasının AAD Yönetmeliğine aykırı olması,
4. DOP oranının hatalı hesaplânması (tespit edilmesi-maddi hata)
5. Kapanan kadastral yolların XE “Kapanan Kadastral Yollar" DOP oranına dahil edilmesi gere*kir*ken belediye adına parsel oluşturması,
6. DOP oranının her parselde eşit şekilde uygulanmaması, kimi par*sellerden hiç DOP alınmaması,
7. Hiçbir teknik, hukuki ve fiili zorunluluk XE “Fiili Zorunluluk" yok iken, aynı yer*den par*sel verilmemesi,
8. Mevcut ruhsatlı yapının muhafazası ve tek başına bağımsız parsel olarak tahsisi mümkün iken bu hususta imar mevzuatına uyulmaması,
9. Uygulama sonrası verilen parselin eşdeğer olmaması, örne*ğin kadastral parselin bulunduğu yerin imar plânına göre 30 m. yola cepheli ve 8 kat yapı XE “Yapı" nizamında kaldığı, verilen parselin ise imar plânında 12 m. yola cephe ve 5 kat yapı nizamında bulunması,
10. DOP sonrası imara tahsis XE “Tahsis" edilecek alanının bağımsız parsele ye*terli olduğu halde bu alanın bağımsız parsel olarak verilmemesi, parça parça dağıtılması,
11. DOP sonrası geriye kalan alana karşılık olarak boş bir par*sel veril*mesi mümkün iken üzerinde tamamlanmış ve üçüncü şahsa ait yapı XE “Yapı" bulunan parsele verilerek fiilen yapı yapılmasının ortadan kalması,
12. Taşınmazdan önce DOP kesilerek, geriye kalan sahadan AAD Yö*netmeliğinin 12. maddesine göre kamu hizmet alanına kamulaştı*rılmak üzere pay verildiği, daha sonra geriye kalan sahanın ise imara tahsis XE “Tahsis" edil*diği, oysa önce AAD Yönetmeliğinin 12. maddesi uyarınca kamuya pay ayrılması gerekirken bundan önce DOP kesildiğinden, böylece DOP’un ka*mulaştırmadan sonra geriye kalan kısma uygulanacağına ilişkin 3194 sa*yılı İmar Kanununun 18. maddesindeki kuralın ihlal edilmesi, bu haliyle taşın*mazdan daha fazla DOP kesilmesi,
13. Parselden yola terk XE “Terk" edildiği halde DOP hesabının parsele uy*gu*lan*masında bu hususun dikkate alınmaması,
14. Daha önce yapılan uygulama sırasında DOP kesilmiş ve sonra ya*pılan uygulama imar plânı tadilatıyla yeni bir umumi hizmet ya da kamu hizmet alanı ilave edilmediği halde yeniden DOP alınması,
15. Uygulama alanında taşınmazları olan belediye encümen üye*leri*nin, parselasyon XE “Parselasyon" plânının uygulanmasına ilişkin belediye encümeni kararına katılması,
16. 3194 sayılı Yasanın 18. maddesine göre yapılan ve Ek Madde 1 XE "Ek Madde 1" şartları da bulunmayan düzenleme alanında yapılan uygulamada hisselerin çözülmesi,
17. Belediye encümeni kararında imar uygulamasın XE “İmar Uygulaması" ın hangi mev*zuata göre yapıldığının belli olmaması,
18. Askı süresi içinde yapılan itirazın dikkate alınmaması ya da askı sü*resi içinde yapılan itirazın belediye encümeni yerine belediye baş*kanlı*ğınca cevaplandırılmasının yetki gaspı olması (itiraza cevap verilme*mesinin hukuka aykırı olması),
19. Uyguluma alanında DOP %40’ı aştığı halde önce belediye taşın*mazlarının DOP’a dahil edilmesi gerekirken doğrudan kamulaştırma yapılması,
20. Uygulama sırasında DOP’un %40’ı aşması nedeniyle ka*mulaş*tırma yapılırken DOP’un taşınmazın kamulaştırmadan önceki alanına uy*gulanmasının hukuka aykırı olması, bu halde DOP oranının kamulaştır*ma*dan sonra kalan (uygulama öncesi) alana uygulanması gerekmesi,
21. Daha önce 2981 sayılı Yasanın 10/c maddesi uyarınca imar uygu*la*ması XE “İmar Uygulaması" yapılmış ve hiçbir değişiklik yok iken, sadece ipotek XE “İpotek" tesisi ama*cıyla yeniden imar uygulaması yapılması,
22. Uygulama sonrasında DOP‘tan sonra kalan kısmın tamamı*nın AAD Yönetmeliğinin 12. maddesi uyarınca kamu hizmet alanına veri*lmesi,
23. Taşınmazın, imar plânındaki tahsis XE “Tahsis" yerini, şehircilik ilke*sine, plân*lama esaslarına ve kamu yararına aykırı bulan malik tarafından, uygu*lama işleminin dayanağı genel düzenleyici işlem olan imar plânının da hu*kuka aykırı olduğu iddiasıyla imar plânının ve buna dayalı olarak yapılan imar uygulaması XE “İmar Uygulaması" nın hatalı ve hukuka aykırı olması,
24. Uygulama alanında %40’lık kadar umumi hizmet alanı yok iken doğrudan %40 oranında DOP uygulanarak belediye adına parsel oluştu*rulamaması, %40 oranının mutlak bir oran olmaması,
25. Uygulama sahasından geçen otoyolun DOP ile karşılanama*ması,
26. Uygulama sahasında imar plânına göre konut alanının bulun*ma*ması, belediyece, umumi hizmetlere ayrılan alanları DOP ile karşı*lanması amacıyla uygulama yapamaması, (çünkü DOP’tan geriye kalan alanların tamamının da yine pazar yeri, park ve okul alanına tahsis XE “Tahsis" edilmesi),
27. Uygulama sahasının imar plânına göre tamamının ağaçlandı*rıla*cak alan ile tarımsal niteliği korunacak alanda kaldığından be*lediyece bu alanda parça parça bulunup kapanan kadastral yolları XE “Kapanan Kadastral Yollar" n bir araya getirilmesi amacıyla imar uygulaması XE “İmar Uygulaması" yapılmaması (bunun ancak takas yolu ile olabile*ceği),
28. Uygulama sahasında tamamen plâna aykırı yapı XE “Yapı" bulunduğu ve bu*rada 2981/3290 sayılı Yasa uyarınca ruhsata bağlanan mevcut yapılar dik*kate alındığında, bu alanda imar plânının uygulanmasının imkansız hale gel*diğinden ıslah imar uygulaması XE “İmar Uygulaması" nın yapılması gerektirmesi,
29. Taşınmazın sehven tapudaki kayıtlı alanından daha küçük alanlı olarak imar uygulaması XE “İmar Uygulaması" na alınması ve böylece uygulama sonrasında daha küçük yer verilmesi,
30. Uygulama sonrası dağıtım yapılırken maddi hata yapılması,
31. Tamamen imar plânına uygun olarak yapılanma sağlanmış olan böl*gede sadece yolların (veya yeşil alanın ya da resmi kurum alanının) DOP ile elde edilmesi amacıyla uygulama ya*pıla*maması,
32. İmar uygulama sahasının özelleştirme kapsamına alınan kuruma ait olması nedeniyle artık belediyelerin buralarda imar yetkisinin bulunma*ması, imarla ilgili yetkilerin Özelleştirme İdaresine geçmiş olması.
33. Hisse çözümünde adil ve hakkaniyetli davranılmaması, bir kısım hissedarlara verilen bağımsız parsellerin daha değerli olması.
121 Bkz. Danıştay 6’ncı Dairesinin 9.7.1991 günlü ve E: 1990/3045, K: 1991/1714 sayılı ka*rarı. Danıştay 6’ncı Dairesinin 11.4.1991 günlü ve E: 1990/3016, K: 1991/781 sayılı kararı.