3194 Sayılı İmar Kanununun 18. Maddesi Uyarınca Yapılacak İmar Uygulaması XE "İmar Uygulaması" ile 2981/3290 Sayılı Yasanın 10/c Maddesi Uyarınca Yapılan Islah İmar Plânı Uygulaması Arasındaki Farklar
Cafer ERGEN
1. 3194 sayılı İmar Kanununun 18.maddesi uyarınca yapıla*cak imar uygulaması XE “İmar Uygulaması" asıl olup 2981/3290 sayılı Yasanın 10/c maddesi uyarınca yapı*lacak ıslah imar uygulamaları geçici bir dönem içindir. Yani, 10/c maddesi ile imar mevzuatına aykırı yapı XE “İmar Mevzuatına Aykırı Yapı" yapılan alanlara çözüm ge*tirme amaçlan*mıştır.
2. Dolayısıyla bir alanda 10/c uygulaması bir kez yapı*l XE “Yapı" ır. 18. madde uy*gulaması ise imar plânı değiştiğinde yeniden yapılabilir.
3. 3194 sayılı Yasanın 18. maddesi uyarınca yapılan imar uygula*ması XE “İmar Uygulaması" ancak uygulama imar plânı bulunan alanlarda uygulanır. Buna karşın 2981/ 3290 sayılı Yasanın 10/c maddesi uyarınca yapılan ıslah imar uygula*ması ise imar plânı bulunup da uygulama imkanı kalmayan alanlarla bir*likte, uygulama imar plânı bulunmasa bile, bir yerleşme alanı XE “Yerleşme Alanı" ya da yapı XE “Yapı" toplu*luğu XE “Yapı topluluğu" niteliği kazanmış gecekondu XE “Gecekondu" alanlarında, yine üzerinde bir yer*leşme alanı ya da yapı topluluğu niteliği kazanmış imar mevzuatına aykırı yapı XE “İmar Mevzuatına Aykırı Yapı" lar bulunan hisseli arazilerde uygulanabilmektedir.
4. 10/c uygulamasında hisse çözümü (hisselerin ferdileştiril*mesi) XE "hisselerin ferdileştirilmesi" müm*kündür. Oysa 18. madde uygulamasında hisse çözümü mümkün değil*dir. Uygulama öncesi taşınmazda hisse oranı ne ise dağıtım sonrası bu kadastral parsellerin aktarıldığı imar parsellerinde de hisse oranı aynı kal*maktadır. Ancak, 3194 sayılı İmar Kanunun 18. maddesine ek madde olarak getirilen ve 2981/3290 sayılı Yasaya eklenen Ek Madde 1 XE "Ek Madde 1" kapsamında bu*lunan yerler üzerinde yapılacak imar uygulamaları işlemle*rinde hisselerin çözümü (ferdileştirilmesi) mümkündür.
5. 10/c uygulamasında üzerinde yapı XE “Yapı" olmayan ve bağımsız parsel ve*ri*lemeyecek alanların bedele dönüştürülmesi uygulaması var*dır. Çünkü imar açısından tamamen kargaşa olan bir ortamdan çağdaş dü*zene geçiş amaç*lanmıştır. 18. madde uygulamasında ise ancak muvafakat ile parsel üzerin*deki yapının özel durumu itibariyle DOP alınmasının olanaklı olma*ması durumunda düzenleme ortaklık payın XE “Düzenleme Ortaklık Payı" ın bedele dönüştürülmesi olanak da*hilindedir.
6. İmar uygulaması XE “İmar Uygulaması" açısından bakıldığında, imara uygun ol*mayan bir yapının korunması 10/c uygulamasında daha kolaydır. 18. madde uygu*la*masında ise imar plânına göre konut alanı dışında kalan ya da konut dışı amaçla yapılan ve umumi hizmet alanlarına rastlayan yapının korun*ması mümkün değildir. Yani 10/c uygulamasında, ıslah imar plânı yapının duru*muna göre ayarlanabilir, 18. madde uygulamasında ise buna olanak yoktur.
7. 18. madde uygulamalarında, imar uygulaması XE “İmar Uygulaması" imar plânı*nın yapıl*ma*sından 20 yıl sonra yapılabilir. Oysa ıslah imar uygulama*sında ıslah imar plânı yapılması ve bu plâna göre ıslah imar uygulaması yapılması bir dizi işlem şeklinde algılanmalıdır. Her ne kadar ıslah imar plânı ile ıslah imar uygulamasından her biri ayrıca ya da birlikte dava ko*nusu edilebilen iş*lem*ler olmakla birlikte 10/c uygulaması açısından sadece ıslah imar plânının yapılması o bölgedeki taşınmaz ve yapı XE “Yapı" sahipleri açısın*dan yeterli sonuç doğurmamaktadır. Yeterli sonucun doğabilmesi için ıslah imar planı XE "ıslah imar planı" ile birlikte uygu*lama*nın da yapılması gerekmektedir.
8. Açık bir ifade ile üzerinde yapı XE “Yapı" olmayan alanlarda 10/c maddesi uy*gulaması yapılması mümkün değildir. Buna karşın 18. madde uygulama*sında uygulama alanında yapı olup olmamasının önemi yok*tur. Dolayısıyla 18. madde uygulaması yapı olan alanda da uygulanır, yapı olmayan alanda da yapılır (yeter ki uygulama imar plânı bulunsun).
9. 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi uyarınca yapı*lan imar uy*gulamasının XE “İmar Uygulaması" esas amacı, imara uygun (imar mevzuatına uygun) parsel üret*mek olup, ıslah imar uygulamasında ise amaç, imara uygun parsel üret*mek*ten ziyade mevcut var olan yapıları koruyacak ve mümkün oldu*ğunca hisse*siz temiz parsel üretmek olarak özetlenebilir. Dolayısıyla imar uygula*ma*sında ideal parsel üretilirken ıslah imar uygulamasında ideal du*rumuna ba*kılmaksızın var olan yapılara göre uygulama yapı XE “Yapı" lır.
10. 2981 salıyı Yasanın 10/c maddesine göre, yasal olarak parsel ba*zında da imar uygulaması XE “İmar Uygulaması" yapılabilir iken, 3194 sayılı Yasanın 18. mad*desi uyarınca ancak ada bazında uygulama yapılır. XE “Yapı" Eğer şartları var ise, ada*nın geriye kalan kısmında imar plânı ve imar mevzuatına uygun olarak ya*pı*laşmanın varlığı halinde, ada bazından daha küçük alanda da imar uygu*laması yapılması mümkündür.
Cafer ERGEN
1. 3194 sayılı İmar Kanununun 18.maddesi uyarınca yapıla*cak imar uygulaması XE “İmar Uygulaması" asıl olup 2981/3290 sayılı Yasanın 10/c maddesi uyarınca yapı*lacak ıslah imar uygulamaları geçici bir dönem içindir. Yani, 10/c maddesi ile imar mevzuatına aykırı yapı XE “İmar Mevzuatına Aykırı Yapı" yapılan alanlara çözüm ge*tirme amaçlan*mıştır.
2. Dolayısıyla bir alanda 10/c uygulaması bir kez yapı*l XE “Yapı" ır. 18. madde uy*gulaması ise imar plânı değiştiğinde yeniden yapılabilir.
3. 3194 sayılı Yasanın 18. maddesi uyarınca yapılan imar uygula*ması XE “İmar Uygulaması" ancak uygulama imar plânı bulunan alanlarda uygulanır. Buna karşın 2981/ 3290 sayılı Yasanın 10/c maddesi uyarınca yapılan ıslah imar uygula*ması ise imar plânı bulunup da uygulama imkanı kalmayan alanlarla bir*likte, uygulama imar plânı bulunmasa bile, bir yerleşme alanı XE “Yerleşme Alanı" ya da yapı XE “Yapı" toplu*luğu XE “Yapı topluluğu" niteliği kazanmış gecekondu XE “Gecekondu" alanlarında, yine üzerinde bir yer*leşme alanı ya da yapı topluluğu niteliği kazanmış imar mevzuatına aykırı yapı XE “İmar Mevzuatına Aykırı Yapı" lar bulunan hisseli arazilerde uygulanabilmektedir.
4. 10/c uygulamasında hisse çözümü (hisselerin ferdileştiril*mesi) XE "hisselerin ferdileştirilmesi" müm*kündür. Oysa 18. madde uygulamasında hisse çözümü mümkün değil*dir. Uygulama öncesi taşınmazda hisse oranı ne ise dağıtım sonrası bu kadastral parsellerin aktarıldığı imar parsellerinde de hisse oranı aynı kal*maktadır. Ancak, 3194 sayılı İmar Kanunun 18. maddesine ek madde olarak getirilen ve 2981/3290 sayılı Yasaya eklenen Ek Madde 1 XE "Ek Madde 1" kapsamında bu*lunan yerler üzerinde yapılacak imar uygulamaları işlemle*rinde hisselerin çözümü (ferdileştirilmesi) mümkündür.
5. 10/c uygulamasında üzerinde yapı XE “Yapı" olmayan ve bağımsız parsel ve*ri*lemeyecek alanların bedele dönüştürülmesi uygulaması var*dır. Çünkü imar açısından tamamen kargaşa olan bir ortamdan çağdaş dü*zene geçiş amaç*lanmıştır. 18. madde uygulamasında ise ancak muvafakat ile parsel üzerin*deki yapının özel durumu itibariyle DOP alınmasının olanaklı olma*ması durumunda düzenleme ortaklık payın XE “Düzenleme Ortaklık Payı" ın bedele dönüştürülmesi olanak da*hilindedir.
6. İmar uygulaması XE “İmar Uygulaması" açısından bakıldığında, imara uygun ol*mayan bir yapının korunması 10/c uygulamasında daha kolaydır. 18. madde uygu*la*masında ise imar plânına göre konut alanı dışında kalan ya da konut dışı amaçla yapılan ve umumi hizmet alanlarına rastlayan yapının korun*ması mümkün değildir. Yani 10/c uygulamasında, ıslah imar plânı yapının duru*muna göre ayarlanabilir, 18. madde uygulamasında ise buna olanak yoktur.
7. 18. madde uygulamalarında, imar uygulaması XE “İmar Uygulaması" imar plânı*nın yapıl*ma*sından 20 yıl sonra yapılabilir. Oysa ıslah imar uygulama*sında ıslah imar plânı yapılması ve bu plâna göre ıslah imar uygulaması yapılması bir dizi işlem şeklinde algılanmalıdır. Her ne kadar ıslah imar plânı ile ıslah imar uygulamasından her biri ayrıca ya da birlikte dava ko*nusu edilebilen iş*lem*ler olmakla birlikte 10/c uygulaması açısından sadece ıslah imar plânının yapılması o bölgedeki taşınmaz ve yapı XE “Yapı" sahipleri açısın*dan yeterli sonuç doğurmamaktadır. Yeterli sonucun doğabilmesi için ıslah imar planı XE "ıslah imar planı" ile birlikte uygu*lama*nın da yapılması gerekmektedir.
8. Açık bir ifade ile üzerinde yapı XE “Yapı" olmayan alanlarda 10/c maddesi uy*gulaması yapılması mümkün değildir. Buna karşın 18. madde uygulama*sında uygulama alanında yapı olup olmamasının önemi yok*tur. Dolayısıyla 18. madde uygulaması yapı olan alanda da uygulanır, yapı olmayan alanda da yapılır (yeter ki uygulama imar plânı bulunsun).
9. 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi uyarınca yapı*lan imar uy*gulamasının XE “İmar Uygulaması" esas amacı, imara uygun (imar mevzuatına uygun) parsel üret*mek olup, ıslah imar uygulamasında ise amaç, imara uygun parsel üret*mek*ten ziyade mevcut var olan yapıları koruyacak ve mümkün oldu*ğunca hisse*siz temiz parsel üretmek olarak özetlenebilir. Dolayısıyla imar uygula*ma*sında ideal parsel üretilirken ıslah imar uygulamasında ideal du*rumuna ba*kılmaksızın var olan yapılara göre uygulama yapı XE “Yapı" lır.
10. 2981 salıyı Yasanın 10/c maddesine göre, yasal olarak parsel ba*zında da imar uygulaması XE “İmar Uygulaması" yapılabilir iken, 3194 sayılı Yasanın 18. mad*desi uyarınca ancak ada bazında uygulama yapılır. XE “Yapı" Eğer şartları var ise, ada*nın geriye kalan kısmında imar plânı ve imar mevzuatına uygun olarak ya*pı*laşmanın varlığı halinde, ada bazından daha küçük alanda da imar uygu*laması yapılması mümkündür.